Raport – powierzchnie biurowe w 2007 roku

Niepodważalna pozycja Warszawy, dalszy wzrost popytu i podaży, oraz utrzymująca się nierównowaga rynkowa na korzyść wynajmujących to główne wnioski płynące z raportu o polskim rynku nieruchomości w pierwszym półroczu 2007 roku, opublikowanego przez Cuschman & Wakefield. Dokument zawiera dane za pierwsze półrocze i prognozy rozwoju rynku do końca 2008 roku. Przyjrzyjmy się bliżej rozwojowi nieruchomości komercyjnych.

Rynek Inwestycyjny
W inwestycjach w nieruchomości biurowe nadal dominuje Warszawa – tu zawieranych jest nadal ok. 75% transakcji. W pierwszym półroczu 2007 roku wolumen transakcji zmniejszył się w porównaniu z analogicznym okresem w roku poprzednim. Specjaliści z C&W przewidują jednak, że ta dysproporcja ulegnie zmniejszeniu w drugim półroczu, choć i tak rok 2008 zamknie się gorszym wynikiem niż rekordowy rok 2007, w którym łączny wolumen transakcji na rynku nieruchomości biurowych wyniósł ponad dwa miliardy euro.
Ponad 90% nabywców nieruchomości biurowych stanowiły w pierwszym półroczu fundusze zachodnioeuropejskie. Zanotowano również wzrost udziału w rynku polskich funduszy inwestycyjnych, takich jak Arka, BPH i Aib Polonia. Z funduszy pozaeuropejskich najbardziej aktywne były spółki z Izraela.

Powierzchnie biurowe w Warszawie
W stolicy podaż powierzchni biurowych wzrosła w pierwszym półroczu o niemal 140 000 metrów kwadratowych, czyli o 9% więcej w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego. Nadal jednak podaż nie nadąża za popytem, przez co w lepszej sytuacji znajdują się wynajmujący. Zgodnie z prognozą Cuschman & Wakefield ta tendencja utrzyma się w 2008 roku jedynie w Centralnym Obszarze Biznesu (COB). W lokalizacjach poza centrum (LPC) tendecja odwróci się, ponieważ do końca 2008 roku powstanie ponad 500 000 metrów kwadratowych powierzchni biurowych. Zaowocuje to lepszą sytuacją najemców w LPC i wzrostem pustostanów do aż 10% do końca 2010 roku. Na koniec pierwszego półrocza 2007 r. wskaźnik pustostostanów powierzchni biurowych w stolicy osiągnął rekordowo niski poziom – 4,03%, czyli spadł aż o 25% w stosunku do końca roku ubiegłego. Taki stan rzeczy powinien utrzymywac się do końca roku.

 

Czynsze nadal rosną, choć i w tym aspekcie widać znaczną różnicę pomiędzy COB, a LPC. Przez pierwsze półrocze 2007 stawka za metr kwadratowy powierzchni biurowej klasy A w COB wzrosła o ok. 25% ( z 22 na 27 euro za metr), podczas gdy w LPC wzrost stawek wyniósł średnio jedynie 6% (z 16 na 17 euro za metr). Do końca roku czynsze w LPC wyhamują i w 2008 roku prognozowany jest ich spadek. W COB tendencja wzrostowa ma się utrzymać – cena za metr kwadratowy może osiągnąć nawet 30 euro.
Nierównowaga rynkowa na korzyść wynajmujących doprowadziła również do skrócenia okresów bezczynszowych (1-3 miesiące w COB i 4-9 miesięcy w LPC)

Powierzchnie biurowe w miastach regionalnych
Popyt na powierzchnie biurowe w pozostałych polskich miastach uzależniony jest w dużym stopniu od zainteresowania inwestorów zagranicznych. Jedynie oni decydują się na wynajęcie powierzchni większych niż 1000 metrów kwadratowych. Polskie firmy wynajmują zwykle biura w przedziale 50 – 200 metrów kwadratowych. Są to przeważnie nieduże przedsiębiorstwa, lub oddziały większych firm, które zgodnie z tendencją back office przenoszą do miast regionalnych działy niezwiązane bezpośrednio z obsługą klienta, obniżając w ten sposób koszty.

Jeśli chodzi o pozycje poszczególnych miast to liderujący w tym momencie Kraków zostanie wyprzedzony w najbliższych latach przez intensywnie rozwijający się Wrocław. Stolica Dolnego Śląska w przeciągu kilku najbliższych lat potroi ilość powierzchni biurowych. Specjaliści z C&W zwracają również uwagę na intensywny rozwój Łodzi, która podobnie jak Trójmiasto zyska przewagę nad innymi ośrodkami, oddając do użytku kilka inwestycji w przeciągu najbliższych miesięcy. W obliczu niskiego wskaźnika pustostanów może to mieć decydujące znaczenie dla firm decydujących się na lokalizację dla biura w drugiej połowie 2008 roku.

Najwyższe ceny najmu notuje się w Krakowie i Poznaniu. Za biuro klasy A zapłacimy tam tyle co w LPC w Warszawie, czyli 15-17 Euro za metr kwadratowy. Na niższe stawki mogą liczyć jedynie najwięksi najemcy. Udogodnienia w postaci okresów bezczynszowych są nadal w miastach regionalnych rzadkością. Na ich korzyść mogą przemawiać niższe niż w Warszawie koszty utrzymania i parkingów.

 

Źródło: Marketbeat Polska Research - jesień 2007